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A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, regula as locações de imóveis urbanos no Brasil e abrange, entre outros aspectos, a rescisão antecipada de contratos de aluguel e as multas associadas a essa prática. O artigo 4º da lei permite que locador e locatário estabeleçam livremente as condições do contrato de aluguel, incluindo uma cláusula penal para a rescisão antecipada. Esta cláusula visa proteger o locador de prejuízos decorrentes da quebra do contrato antes do término acordado. A multa deve ser proporcional ao período restante do contrato, conforme prevê a lei, para garantir justiça na relação contratual.

A proporcionalidade é um princípio fundamental na aplicação dessa penalidade. O cálculo da multa deve considerar o período já cumprido do contrato e o tempo restante. Por exemplo, se um contrato de 24 meses prevê uma multa de três meses de aluguel para a rescisão antecipada e o locatário decide sair no 12º mês, a multa deve ser proporcional ao período restante. No entanto, a Lei do Inquilinato prevê exceções onde a cobrança dessa penalidade pode ser afastada. Um exemplo significativo é a mudança de local de trabalho do locatário. O artigo 4º, parágrafo único, dispensa a multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo empregador para outra localidade, desde que o locador seja notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

Para que a multa seja exigível, é necessário que esteja expressamente prevista no contrato de aluguel. Caso contrário, sua estipulação deverá ser realizada judicialmente, com o juiz determinando um valor justo e proporcional à rescisão antecipada. A clareza na redação contratual é essencial para evitar litígios e garantir que ambas as partes compreendam suas obrigações e direitos.

A rescisão antecipada de contrato de aluguel, conforme regulamentada pela Lei nº 8.245/1991, envolve o equilíbrio de interesses entre locador e locatário. A previsão de multa por rescisão antecipada é legítima, desde que proporcional ao período de cumprimento do contrato. As exceções previstas na lei visam proteger o locatário em situações de mudança obrigatória de local de trabalho. Portanto, a clareza na estipulação das cláusulas contratuais e a observância dos princípios legais são fundamentais para garantir a justiça nas relações locatícias.

A Lei do Inquilinato, ao estabelecer diretrizes claras para a rescisão antecipada e a cobrança de multas, busca equilibrar os direitos e deveres de locadores e locatários, promovendo segurança jurídica e equidade nas relações de aluguel de imóveis urbanos.

Esperando ter ajudado, nos vemos na próxima coluna!

Lariana Cogo é formada em Direito desde 2012 e sócia do escritório Cogo Advocacia. 

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